赵占领律师:深圳倒塌楼房业主的物权已经灭失,倒塌房屋不能再进行买卖

tutu 2019-8-29 2866

8月28日深圳罗湖区一楼层突然倒塌。据悉,事发几小时后迅速引发该小区房价震动。其中一套在售的88平房源,一天之内涨价60万,总价达420万。登录某二手房网站查看和平新居房源,发现该小区的房源广告全部都打上了“拆迁”概念。中介表示买房“要全款,不看房直接签约”。对此情况,北京志霖律师事务所赵占领律师接受法制日报记者采访。具体如下:



1、房主对已倒塌的房屋是否还享有物权?


赵占领:房屋所有权存在的前提是房屋本身客观存在。如果房屋倒塌或者被拆除,则房屋在物理形态上已经灭失。房屋作为登记的客体,是登记的前提和基础,一旦客体不复存在,房屋所有权房屋所有权也失去了依存的基础。根据《物权法》第三十条规定,因拆除房屋等事实行为消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。因房屋倒塌而消灭物权的,自倒塌行为发生之时发生效力。也就是说,房屋灭失后房屋上所设立的物权也随之消灭。

2、是否可以对已倒塌的房屋进行买卖?


赵占领:根据《房屋登记办法》第三十八条规定,依法登记的房屋灭失的,所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记,即房屋灭失后应当申请注销房产证。因此,对于已经倒塌的房屋,原所有权人应当及时办理注销登记,无权再进行销售。他人私下购买这种已经倒塌的房屋,也不能通过办理变更登记而获得所有权。即这种房屋买卖合同根本不具有履行的现实条件。

3、房屋倒塌后,该向谁索赔?如何维权?


赵占领:房屋倒塌的责任归属需要根据具体情况而定。如果倒塌的原因是建筑物本身的质量问题,则首先要看房屋是否还在耐久年限内,耐久年限主要根据建筑物的安全设防等级来划分,主要包括四级,一级的耐久年限是100年以上,二级的耐久年限是50-100年,大多数建筑物的耐久年限是二级,如果房屋在耐久年限内倒塌,则开发商对此承担主体责任,如果房屋已经超过耐久年限,法律没有明确规定倒塌后的责任归属。如果倒塌的原因是第三方施工,比如挖掘隧道、修改地铁等,则该第三方对此承担赔偿责任。如果是个别业主装修导致房屋倒塌,则该业主对其他业主承担民事赔偿责任,同时还可能构成刑事犯罪。所以,对于房屋倒塌,首先需要调查具体的原因。一般情况下,出现房屋倒塌事故后,政府相关部门也会依法进行调查,该调查结果可作为房屋所有权人维权的证据。

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